In de huidige huizenmarkt een woning aankopen ruim onder de vraagprijs? Dat deed de wenkbrauwen fronsen van een oplettende notaris. Aan- en verkoop van vastgoed is namelijk een methode om onder andere crimineel verdiend contant geld wit te wassen. Niet voor niets staan zowel particulier als commercieel vastgoed in de National Risk Assessment Witwassen 2023 benoemd als twee van de achttien grootste witwasrisico’s in Nederland.

Marktwaarde
Eén van de manieren om via vastgoed wit te wassen is om onroerend goed op papier (ver) onder de marktaanwaarde aan te kopen.  Het verschil tussen deze papieren waarde en de werkelijke waarde wordt door de crimineel contant, en buiten het zicht van bijvoorbeeld de notaris, betaald. De crimineel zet daarmee als het ware zijn illegaal verkregen contanten om in onroerend goed. Dit is precies wat we terugzagen in deze casus.

Alerte notaris
Wat was hier aan de hand? Een alerte notaris meldde een ongebruikelijke transactie waarbij de verkoper (A) een pand verkocht aan koper (B) voor een opvallend lage waarde. Uit de analyse van de FIU-Nederland kwam het beeld naar voren dat A een (criminele) schuld had bij B. De verkoper werd onder druk gezet om het onroerend goed snel en tegen een laag bedrag te verkopen. B had in C al een koper gevonden voor het pand, voor een veel hoger bedrag. Op deze manier werd gepoogd om met twee transacties een groot bedrag wit te wassen. Uit de FIU-analyse en het latere politieonderzoek bleek dat C al een leningsovereenkomst had gesloten voordat B het pand van A had gekocht. Ook bleek dat C al vóór de AB-transactie een voorschot aan B had betaald. Hieruit kan worden afgeleid dat de prijsafspraken van de BC-transactie al rond waren voordat de AB-transactie plaatsvond.

Complexe constructies
Deze casus is een variant van wat bekend staat als een ABC-constructie. Dergelijke constructies kunnen legaal zijn. Maar zoals deze casus laat zien zit er ook een witwasrisico aan verbonden. ‘ABC-transacties zijn soms complexe constructies die voor een poortwachter vaak niet volledig te doorgronden zijn’, zegt een FIU-analist. Bij vastgoedtransacties zijn altijd meerdere type poortwachters betrokken. Bijvoorbeeld de makelaar, een taxateur, de geldverstrekker en een notaris. Hoewel zij vaak slechts een deel van de gehele ABC-constructie zien, krijgen wij toch meldingen vanuit deze poortwachters over ABC-constructies. De meldingen zien dan op onverklaarbare zaken zoals opvallende financieringsconstructies, ongewone voorwaarden of afwijkingen van verkoopcontracten. Op basis van dit soort signalen in combinatie met het vermoeden dat het te maken zou kunnen hebben met witwassen, besluiten poortwachters om een ongebruikelijke transactie te melden. De analist: ‘Als FIU-Nederland ontvangen wij deze puzzelstukjes van verschillende poortwachters en kunnen wij, met onze analyses, het geheel van de ABC-transactie  in kaart brengen.’